국내상장리츠 최초 법정관리,JR글로벌리츠의 속사정

​ 2000억 묶였다 어쩌나…하루아침에 거래정지 날벼락 | 한국경제 "2000억 묶였다" 어쩌나…하루아침에 거래정지 '날벼락' "2000억 묶였다" 어쩌나…하루아침에 거래정지 '날벼락', 파산 위기 몰린 상장리츠 배당투자 은퇴자 '날벼락' 제이알글로벌리츠 첫 법정관리 차환 결국 실패…주식거래 정지 www.hankyung.com ​ 국내 부동산 리츠가 법정관리에 들어갔다고 해서, 상황을 정리해 봅니다. ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ 1. 상업용 부동산은 임대등으로 돈(월세등)을 버는 부동산을 말함. ​ ​ ​ 2. 오피스빌딩, 상가, 호텔등이 해당됨. ​ © # AMANI #, 출처 OGQ ​ ​ ​ ​ 3. 오피스빌딩을 예로 들어 보겠음. ​ ​ ​ 4. 1천억원짜리 오피스빌딩의 80%가 임차인으로 차 있고, 매달 임차인들이 4억원의 임대료를 낸다고 가정을 해봄. ​ ​ ​ 5. 오피스빌딩을 유지하는데, 인건비나 세금등으로 매달 1억원이 들어가지만, 4억원의 임대료중 3억원이 남게 됨. ​ ​ ​ 6. 매달 3억원을 1년으로 계산하면 36억원이 되고, 1천억원짜리 빌딩에서 1년에 36억원이 들어오면, 수익률로는 3.6%가 됨. ​ ​ ​ 7. 20%였던 공실률이, 40%로 늘어났다고 가정을 해봄. ​ ​ ​ 8. 공실이 늘어나고, 신규나 재계약 임차인들이 할인을 요구해서 임차인들이 내는 월세가 월 4억원에서 3억원으로 줄어들게 됨. ​ ​ ​ 9. 매달 4억원씩 들어오던 월세가 3억원으로 줄어들면, 비용을 제하고 2억원이 남게 됨. ​ ​ ​ 10. 오피스빌딩 수익률이 3.6%에서 2.4%로 낮아지는 것임. ​ © ⭐ GAURAV⭐, 출처 OGQ ​ ​ ​ 11. 상업용 빌딩의 가치는 빌딩에서 나오는 수익률에 좌우되는 경우가 보통임. ​ ​ ​ 12. 상업용 부동산을 평가할 때는 CR(Cap Rate)이라는 단어를 많이 사용함. ​ ​ ​ 13. CR은 임대수익에서 운영비용(인건비,세금,보험료,유지보수비등)을 뺀 금액(NOI)을 부동산 가격으로 나눈 것임. ​ . ​ 14. 1년간 상업용 부동산에서 얻을 수 있는 예상 수익률로 보면 됨. ​ © CoolPubilcDomains, 출처 OGQ ​ ​ ​ 15. 상업용 부동산의 예상수익률인 CR과 10년물 국채 금리를 비교해서, 상업용 부동산의 가치를 평가하는 도구로 많이 사용하고 있음. ​ ​ ​ 16. 국채 금리가 4%대인 상황에서 상업용 부동산의 CR이 3.6%에서 2.4%로 낮아지면 부동산의 가치가 그만큼 낮아지게 됨. ​ ​ ​ 17. 마음편하게 국채에 넣어두면 되지, 임차인 신경써가면서 수익률도 높지않는 빌딩주가 되는 의미가 줄어드는 것임. ​ ​ ​ 18. 부동산의 가치 = 임대료(NOI) ÷ CR로 수식을 바꿀 수 있음. ​ ​ ​ 19. 임대료가 변하지 않아도, 시장 CR이 올라가면 부동산의 가치는 내려가게 됨. ​ ​ ​ 20. 분모가 커지기때문임. ​ ​ ​ 21. 2022년 7월 ~2023년 2월 사이에 EU는 기준금리를 250bp 올렸음. ​ ​ ​ 22. EU의 기준금리 인상이 벨기에 10년물 국채금리 급등으로 이어짐. ​ ​ ​ 23. 국채금리가 올라가니, 벨기에 브뤼셀 중심지역(CBD) 프라임 오피스 CR이 2022년 3.6%에서 4.5%까지 올라가게 된 것임. ​ ​ ​ 24. CR이 3.6%에서 4.5%가 되었다는 것은 해당지역 상업용부동산 가치가 20%정도 하락했다는 말이 됨. ​ ​ ​ 25. 벨기에의 상업용부동산 가격이 특별히 나빴던 것은 아님. ​ ​ ​ 26. EU 프라임 오피스 CR이 평균 155bp 오르며, 부동산 가치가 31% 하락한 것 보다는 상대적으로 양호한 수준이었음. ​ ​ ​ 27. 매수시점이 나빴던것은 문제임. ​ ​ ​ 28. JR글로벌리츠가 벨기에의 Finance Tower를 인수하는 2020년이 EU와 벨기에 오피스 가격의 꼭지였던 시기였음. ​ ​ ​ ​ 29. JR글로벌리츠는 파이낸스타워를 12억유로에 매입하면서 7억2,390만유로의 담보대출을 받았음. ​ ​ ​ 30. 매입가격의 60%까지 대출을 받았던 것임. ​ ​ ​ 31. 파이낸스타워는 임차인이 확실한 장점이 있었음. ​ ​ ​ 32. 파이낸스타워 건물 전체를 벨기에 정부기관인 건물관리청이 임차했고, 재무부,복지부등 정부기관들이 사용하는 건물인것임. ​ ​ ​ 33. 전물 전체를 통으로 임대해서 공실위험이 없고, 정부기관이 임차인이라 임대료를 못받을 위험은 없는 부동산이었음. ​ ​ ​ 34. 임대기간도 2034년 12월로 8년이상 남아있고, 중도해지가 불가능하게 임대차계약이 체결되어 있었음. ​ ​ ​ 35. 임대료는 물가상승률에 연동해서 매년 올라가는 구조임. ​ ​ ​ 36. 임차계약 첫해의 임대수입이 5,933만 유로(805억원)이었는데, 물가인상이 반영되어서 현재 임대료는 6,500만유로 수준임. ​ ​ ​ 37. 문제는 대출금리임. ​ ​ ​ 38. JR글로벌리츠는 파이낸스타워 매입시점에 5년만기, 연 1.05%의 고정금리 대출을 받았음. ​ ​ ​ 39. 1년에 임대료로 6,500만유로가 들어오니, 720만유로의 이자를 지불해도 돈이 많이 남았고, 낭낭하게 배당을 줄 수 있었음. ​ ​ ​ 40. 세월이 흘러서 5년만기가 돌아왔고, 연장을 진행하면서 일이 꼬이게 됨. ​ ​ ​ 41. 2020년대비 금리가 많이 올랐고, 벨기에 상업용부동산의 상황이 나빠서 연장이 쉽지않은 상태가 된 것임. ​ ​ ​ 42. 결국 연장은 하지 못했고, 신규대출을 받아서 기존대출을 상환하는 리파이낸싱을 하게 됨. ​ © 누키의방, 출처 OGQ ​ ​ ​ 43. 신규대출이 8천억원밖에 나오지 않다보니, 모자라는 2천억원을 국내 공모채와 사모채로 보충을 한 것임. ​ ​ ​ 44. 8천억원의 은행대출은 EURIBOR 3개월물(3.2%)+160~300bp로 평균 5%대 금리로 최종 결정되었음. ​ ​ ​ 45. 공모채는 1.5년물 600억원(6.4%)과 2년물 800억원(6.6%)이었고, 사모채 700억원도 별도로 조달하게 됨. ​ ​ ​ 46. 1조원 전체를 1.05%의 고정금리로 내고있었는데, 리파이낸싱을 하면서 이자부담이 5배이상 올라버린 것임. ​ ​ ​ 47. 5배가 올랐다고 하더라도, 매년 들어오는 임대료(6,500만유로) 대비 연간 이자(3,240만유로)는 여유가 있었음. ​ ​ 48. EU 대주단이 2024년에 리파이낸싱을 해주면서, 조건을 달았던게 문제가 됨. ​ ​ ​ 49. 매년 감정평가를 해서, 부동산 가치가 기준이하로 하락하면 Cash Trap을 자동발동 한다는 조건을 단것임. ​ ​ ​ 50. Cash Trap은 임대료 전액을 대주단이 통제하는 계좌에 넣어두고, 필수 운영비용을 제외한 전체금액을 원리금상환에 쓰는 조건임. ​ ​ © 옐로슈가, 출처 OGQ ​ ​ ​ 51. 2025년말에 대주단은 감정평가를 다시 했고, 파이낸스 타워의 가치를 9억2,000만유로(1조5,937억원)로 평가함. ​ ​ ​ 52. 1년전 감정가격보다 17%가 하락했고, 그만큼 LTV가 올라가게 됨. ​ ​ ​ 53. JR측은 자체감정한 감정가(13억5,200만유로)에 비해 대주단이 진행한 감정가(9억2,000만유로)가 너무 낮게 나왔다는 입장임. ​ ​ ​ 54. JR은 감정가격의 적정성을 대주단과 다퉈보겠다고 하고 있음. ​ ​ ​ 55. JR글로벌리츠의 포트폴리오 90%이상이 벨기에 파이낸스타워인것이 초기에는 장점이었음. ​ ​ ​ ​ 56. 정부기관이 통임차를 해서 임대료가 꼬박꼬박 들어오는 장점이 투자자 모집에 도움이 되었음. ​ ​ ​ 57. Cash Trap가 발동되며 파이낸스 타워에서 나오는 임대료가 들어오지 않자, 장점이 단점으로 바뀌게 됨. ​ ​ ​ 58. 임대료를 받아야, 공사채 2천억원에 대한 이자등을 지불할 수 있는데 임대료가 안들어오면서 돈이 부족해 진 것임. ​ ​ ​ 59. 후순위 회사채 400억원과 공모사채 600억원등의 만기가 돌아오니, 기업회생을 신청할 수 밖에 없었던 것임. ​ ​ ​ 60. 벨기에 대주단이 파이낸스 타워를 경매할 수 있고, 낮은 가격에 낙찰이 되면 원금손실이 생길수 있다는 기사가 나오고 있음. ​ ​ ​ 61. 현실적인 분석은 아닌것 같음. ​ ​ ​ 62. 경매로 들어가면 제값을 받지 못할 가능성이 있는 것은 사실임 ​ ​ ​ 63. 낙찰가율이 너무 낮으면 대주단도 손실을 입을 수 있는게 포인트임. ​ ​ ​ 64. 대주단 입장에서는 손해를 볼 위험이 있는 경매를 선택할 필요가 없어보임. ​ ​ ​ 65. 벨기에 정부가 매달 꼬박꼬박 내고있는 임차료를 원리금상환에 사용해서 LTV를 계속 낮춰나가는게 합리적인 판단임. ​ ​ © 모뉴먼트벨리, 출처 ​ ​ ​ 66. JR글로벌리츠 입장에서는 LTV가 기준이하로 낮아지는 2~3년정도 임대료 수입이 없는게 문제임. ​ ​ ​ 67. 기업회생을 신청해서 경매등을 막고, 공사채 상환과 배당등을 중단하며 시간을 벌 필요가 있는 것임. ​ ​ ​ 68. Best Case는 부동산 재감정 협의가 잘 진행되고, 감정가격도 잘 나와서 Cash Trap이 해제되는 것임. ​ ​ ​ 69. 포트폴리오의 나머지 10%가 뉴욕 맨해튼의 빌딩인데, 이것을 높은 가격에 잘 매각해서 부채를 갚는것도 방법임. ​ © ATELIER158, 출처 OGQ ​ ​ ​ 70. 뉴욕 빌딩은 30년 가까운 노후빌딩이고, 뉴욕의 상업용부동산 시세가 좋지않은 상황이라 높은 가격에 매각은 쉽지않아 보임. ​ ​ ​ ​ 71. 2~3년간 버티면서 LTV가 기준이하로 내려가는 것을 기다리는 것이 현실적인 예상인것 같음. ​ ​ ​ 72. 제이알글로벌리츠는 2020년 한국 최초의 해외 부동산 공모리츠로 증시에 상장을 함. ​ ​ ​ 73. 연 7%대의 고배당과 벨기에 정부라는 초우량임차인을 앞세워서, ' 국민 리츠 '로 불리며 인기를 얻었음. ​ ​ ​ 74. 지금은 한국 상장리츠 사상 첫번째 기업회생 신청이라는 기록을 세우고 있음. ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ 한줄 코멘트. 건물전체에 벨기에 정부라는 초우량임차인이 들어간 리츠가 터지는 상황이라 여파는 좀 있을 것 같음. 2~3년정도 잘 버티면 Cash Trap이 해제되면서 정리가 될 것도 같음. 상업용부동산 자체에서 나오는 현금흐름(임대료)이 망가진게 아니라서 기업회생 치고는 나쁜 상황은 아닌것 같음. 직장인이면 이번 리츠건을 남의일로 보면 안됨. 퇴직연금의 핵심 투자처가 리츠이기 때문임.