같은 채권인데 지금은 장기채보다 훨씬 푸근한 MBS, 이게 뭘까?

안녕하세요, 카레라입니다. 사진 출처: FRED 한국에서는 부동산이 정말 뜨거운 이슈인데, 미국 부동산 시장은 조용합니다. 거래량은 역대 최저 수준에 가깝고 집을 사려는 사람도 팔려는 사람도 선뜻 움직이지 않고 있습니다. ​ 모기지 금리는 여전히 6% 선을 오르내리고 미국-이란 전쟁 여파로 인플레이션이 다시 살짝 고개를 들면서 소비자 심리지수는 2022년 이후 가장 낮은 수준까지 떨어졌습니다. ​ 다행히 미국주식 시장은 전고점을 회복했지만 또 휴전 협상이 흔들릴 때마다 변동성이 튀구요. 당신의 채권이 몇 년째 당신을 지켜주지 못하는 이유 안녕하세요, 카레라입니다. 최근 콘텐츠 가독성을 개선하기 위해 여러 시도를 하고 있습니다. 전달하고자 하는 내용은 그대로, 읽는 데 걸리는 여러분의 소중한 시간은 줄이고, 기억에는 더 잘 남도록! 앞으로 당분간 자주 콘텐츠 어투나 전개 방식이 바뀔 수 있으니 참고 부 contents.premium.naver.com 이런 환경에서는 채권의 안정성이 필요하지만 꿈도 희망도 없는 미국 장기채는 솔직히 손댈 생각이 안 드는 투자자들이 주목하기 시작한 상품이 있는데, 바로 MBS 즉 주택담보대출을 묶어서 만든 채권입니다. 채권 시장도, 부동산 시장도 안 좋은데 주택 관련 채권이라고 좋을 리가 있나? 이 반응이 먼저 나오는 게 당연합니다. 다만 조금 뜯어보면 생각보다 재미있는 구석들이 많습니다. ​ MBS가 어떤 구조로 작동하는지, 집값이 떨어져도 왜 Agency MBS한테는 다른 이야기인지를 알려드릴 것이고, 괜찮은 배당을 주는 MBS ETF도 함께 소개드리려고 합니다. 사진 출처: investopedia MBS가 무엇인지부터 간단히 볼게요. ​ 은행이 주택담보대출을 해주면 어떤 일이 생길까요. 은행 입장에서는 수십 년에 걸쳐 돈을 조금씩 돌려받는 상황이 됩니다. 당장 쓸 수 있는 돈은 묶이고 그 사이 새로운 대출을 해줄 여력은 줄어듭니다. ​ 이 문제를 해결하기 위해 만들어진 것이 MBS, 즉 Mortgage-Backed Securities입니다. ​ 우리말로는 주택저당증권이라고 하는데 은행이 갖고 있는 수천 개의 주택담보대출을 하나로 묶어서 채권 형태로 만든 뒤 투자자들에게 파는 구조입니다. ​ 그러면 은행은 돈을 바로 회수할 수 있고 투자자는 그 묶음에서 나오는 이자와 원금 상환액을 매달 받아가는 방식입니다. ​ 여기서 핵심은 누가 보증하느냐입니다. MBS에는 크게 두 종류가 있는데 하나는 일반 금융회사가 만든 Non-Agency MBS이고 다른 하나는 미국 정부 또는 정부 산하 기관이 보증하는 Agency MBS입니다. ​ Agency MBS를 보증하는 기관은 이렇게 세 군데가 있습니다. 사진 출처: dummies.com 미국 정부가 직접 보증하는 Ginnie Mae 그리고 정부가 설립한 공기업 성격의 Fannie Mae와 Freddie Mac 이 세 기관이 보증한다는 건 대출자가 돈을 못 갚더라도 투자자는 원금과 이자를 받을 수 있다는 의미입니다. 신용 위험, 즉 돈을 못 받을 위험이 사실상 없는 셈입니다. 그래서 Agency MBS는 미국 국채에 버금가는 안전 자산으로 분류됩니다. 실제로 Agency MBS 시장의 규모는 약 9조 달러로 미국 국채 시장 다음으로 세계에서 두 번째로 큰 채권 시장입니다. ​ 전 세계 연기금, 보험사, 중앙은행이 기본 자산으로 보유할 만큼 시장이 깊고 유동성도 풍부합니다. ​ 다만 위험이 없는 건 아닙니다. 응? 신용 위험이 없는데 무슨 위험? 이걸 위험이라고 할 수 있나 싶지만... 신용 위험 대신 조기상환 위험이라는 게 존재합니다. ​ 집주인이 대출을 일찍 갚아버리면, 그러니까 금리가 낮아질 때 대환대출을 받거나 집을 팔아버리면 투자자 입장에서는 예상보다 일찍 원금을 돌려받게 됩니다. ​ 높은 이자를 계속 받을 수 없게 되는 거죠. 반대로 금리가 오를 때는 대출자들이 기존 낮은 금리를 그대로 유지하려 해서 원금 상환이 늦어지는 연장 위험도 생깁니다. ​ 이것이 MBS 투자의 핵심 리스크라고 할 수 있겠네요. 관련 ETF는 여러 가지 있습니다. 사진 출처: stockanalysis 배당 5.11%를 주는 JMBS라는 ETF가 있는데 얘는 단기채 ETF들 대비 1.2% 정도 더 줍니다. 사진 출처: 구글 기준금리와 함께 모기지 금리가 치솟았던 2022년에 Janus Hendorson Mortgage-Backed Securities ETF(JMBS)의 주가는 한 차례 내려왔지만 2023년 이후로는 대략 45달러대에서 큰 변동이 없습니다. TLT, TMF류 채권들이 우수수 다 죽어나가던 기준금리 인상기에도 -14% 정도 하락에 불과했고 그 이후로는 +-5% 이상의 변동성은 거의 없다고 보시면 됩니다. 사진 출처: 구글 그 외에도 MBS ETF는 많은데 대표적인 것이 BlackRock의 MBB, Vanguard의 VMBS입니다. MBB, VMBS는 운용 보수가 0.04~0.06% 수준으로 매우 저렴한 것이 장점입니다. ​ JMBS는 유일하게 시스템이 조금 다른데 MBS 지수를 벤치마크로 삼되 그것을 그대로 따라가는 게 아니라 초과 수익을 목표로 하는 액티브 펀드입니다. 아무튼 각 ETF들의 배당 수익률은 이렇습니다. ​ JMBS: MBS ETF, 배당 수익률 5.1% TLT: 채권 ETF, 배당 수익률 4.5% MBB, VMBS: MBS ETF, 배당 수익률 4.1% SGOV: 초단기채 ETF, 배당 수익률 3.9% 그럼 MBB나 VMBS, JMBS 말고 차라리 TLT가 더 나은 거 아닌가? 사진 출처: 구글 대신 금리 변동기에 주가 방어력 자체가 다릅니다. 어차피 쟤도 채권이고 얘도 채권인데 지금 같은 상황에는 일반적인 장기채보다 차라리 MBS ETF가 훨씬 나은 선택입니다. 왜 그럴까요? 사진 출처: the hill 지금 미국 부동산 시장은 "거래는 멈췄는데 가격은 안 떨어지는" 상태입니다. ​ 2026년 3월 기준 미국 기존 주택 거래량은 연율 398만 건으로 9개월 만에 최저치를 기록했습니다. 시장 예상치인 406만 건도 밑돌았구요. 락인 효과 때문입니다. 2020~2022년 사이 초저금리 시절에 집을 산 사람들은 지금도 2~3%대 고정금리 모기지를 갖고 있습니다. 사진 출처: FRED 사진 출처: freddie mac 지금 집을 팔고 다른 집을 사면 6%대 금리로 새 대출을 받아야 합니다. 월 상환액이 두 배 가까이 뛰는 거죠. 그러니 팔고 싶어도 팔 수 없는 집주인들이 시장에 묶여 있는 상태입니다. ​ 현재 미국 전체 모기지의 약 80%가 금리 6% 이하로, 이 락인 효과는 당분간 풀리지 않을 가능성이 높습니다. 사진 출처: FRED 여기에 2026년 초 발발한 이란 전쟁이 새로운 변수로 등장했습니다. ​ 전쟁 여파로 유가가 급등하면서 인플레이션이 다시 오르자 모기지 금리도 2월의 5.99%에서 3월에는 6.46%까지 올라갔습니다. 2~3%짜리 기존 금리를 버리고 6.46%로 새 모기지를 받을 사람은 사실상 없겠죠. 무조건 버티기에 들어갈 겁니다. ​ MBS는 이론상 거래가 없을 때 더욱 안전해지는 자산입니다. ​ 거래가 활발하다는 건 집이 많이 팔리고 새 대출이 많이 생긴다는 뜻 그만큼 새 MBS 공급도 늘어나는데, 공급이 늘면 기존 MBS 가격은 눌리고 스프레드도 불리해짐 집이 안 팔리면 새 대출도 안 생기고 새 MBS도 덜 만들어지는데 공급이 적으면 기존 MBS의 희소성이 올라갈 수밖에 없음 ​ MBS 투자자 입장에서는 예상한 이자를 꾸준히 받을 수 있는 안정적인 환경입니다. ​ 집주인이 안 움직인다는 건 기존 MBS 풀이 그대로 유지된다는 뜻이고 현금흐름이 예측 가능해진다는 것 자체가 지금 같은 글로벌 거시경제 상황에서는 상당한 프리미엄입니다. ​ 부동산 투자자한테는 나쁜 환경이지만 MBS 투자자한테는 오히려 좋은 환경이겠죠. 사진 출처: nahb.org 한편 공급 측면의 문제도 있는데, 트럼프 행정부의 관세 정책으로 캐나다산 목재에는 45%의 관세가 붙었고 철강이나 구리 관세는 50%에 달합니다. 주방 캐비넷 관세는 올해 초 50%로 올랐습니다(...). ​ NAHB 추산으로는 이 관세들이 신규 단독주택 한 채당 건축비를 평균 9,200달러 올려놓은 상태입니다. 새집을 지어도 팔기 어려운 상황에 건축비까지 오르니 착공도 줄고 있죠. 그래서 전국 주택 거래량은 2019년 대비 100만 건 이상 적은 수준입니다. ​ 부동산이 안 좋으면 MBS도 위험한 거 아닌가? 결론부터 말하면 Agency MBS는 집값, 거래량과 아무 상관이 없습니다. 사진 출처: wikipedia 2008년 금융위기 때 MBS가 문제가 됐던 건 Non-Agency MBS, 즉 신용도가 낮은 대출자들에게 무분별하게 내준 서브프라임 대출을 묶어 만든 상품 때문 당시에는 정부 보증이 없었고 대출자들이 실제로 돈을 못 갚자 투자자들도 망할 수밖에 없었음 ​ 지금 MBS ETF들이 투자하는 Agency MBS는 구조가 완전히 다릅니다. ​ Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac이 원금과 이자 지급을 보증하기 때문에 대출자가 연체하거나 집값이 떨어져도 투자자에게 돌아오는 돈은 보호됩니다. 집이 경매로 넘어가도 손실은 기관이 흡수합니다. ​ 그래서 이거는 문제가 아니고요. 지금은 아까 말씀드린 조기상환 위험이 상당히 줄어들었습니다. ​ 금리가 떨어지면 집주인들이 대환대출을 받으면서 조기상환이 발생하고 투자자는 더 낮은 금리로 재투자해야 하는 상황이 됩니다. 지금은 앞서 말씀드린 락인 효과 덕분에 이 위험이 역대 가장 낮은 수준입니다. 그리고 기준금리가 내려갈 기미가 안 보이니까 더 좋죠. 기준금리가 최대한 지금 상태로 유지가 되어야 모기지 금리도 6%대를 유지할 테니까요. 그리고 미국-이란 전쟁 충격으로 3월에 스프레드가 벌어졌던 MBS 시장은 4월 들어 빠르게 회복됐습니다. 대표적인 모기지 투자 기업 AGNC는 4월 넷째 주 기준 순자산가치가 1분기 하락분을 대부분 만회했다고 밝혔습니다. 사진 출처: benzinga.com Agency MBS가 Q1 전체로는 미국 국채와 IG 회사채를 모두 아웃퍼폼했다는 점도 주목할 만합니다. ​ 다시 채권과의 비교로 돌아갑시다. TLT는 미국 정부가 발행한 장기 국채만 담는 ETF입니다. 만기가 20년 이상인 국채들이죠. 사진 출처: 블랙록 국채니까 안전하긴 한데 문제가 있는 게, 금리에 극도로 민감합니다. 듀레이션이 약 16~17년이라는 말은 쉽게 말해 금리가 1% 오르면 ETF 가격이 16~17% 빠진다는 뜻입니다. ​ 그래서 금리가 조금만 움직여도 가격이 크게 흔들립니다. 실제로 2022년에 미국이 금리를 빠르게 올렸을 때 TLT는 그 한 해에만 -33%를 기록했죠. 주식도 아닌 국채 ETF가요. ​ 지금 환경이 딱 그 상황과 비슷한데 이란 전쟁 여파로 유가가 오르면서 인플레이션이 다시 튀어 오르고 연준은 금리를 쉽게 내리지 못하고 있습니다. 금리가 언제 어느 방향으로 튈지 모르는 상황에서 TLT를 산다는 건 매우 타이트한 범위의 방향성 베팅을 하는 셈이라고 봐야겠죠? Agency MBS는 구조가 다릅니다. 듀레이션이 시장 상황에 따라 자연스럽게 움직입니다. 어떻게 달라질까요? ​ 금리가 오르면 집주인들이 굳이 대환대출을 받을 이유가 없어서 기존 대출을 오래 유지함. 그러면 MBS의 듀레이션이 늘어나게 되어 있음 반대로 금리가 내리면 집주인들이 더 싼 금리로 갈아타면서 조기상환을 해버림. 그러면 MBS의 듀레이션이 줄어들게 되어 있음 ​ 금리가 올라서 손해를 볼 것 같으면 듀레이션이 방어적으로 조정되는 구조입니다. 완벽하진 않지만 TLT처럼 그냥 직격탄을 맞는 것보다는 훨씬 낫습니다. ​ 여기에 JMBS 같은 액티브 ETF들은 이 듀레이션을 추가로 조절합니다. 어떤 쿠폰의 MBS를 얼마나 담을지, 어떻게 헤지할지를 매니저가 능동적으로 결정하면서 리스크를 더 정밀하게 관리하는 방식입니다. ​ TLT와 JMBS는 둘 다 채권이지만 금리 변동성이 높은 지금 같은 환경에서는 성격이 완전히 다릅니다. ​ TLT는 금리 방향이 맞아야 돈을 벌 수 있지만 JMBS는 금리 방향이 불확실해도 버틸 수 있는 구조라는 아주~~ 큰 차이가 있습니다. ​ 그리고 국채와의 가장 큰 차이가 있는데 지금 미국 정부는 재정적자를 메우기 위해 국채를 역대급으로 찍어내고 있습니다. 공급이 넘치면 기본적으로 가격은 내려가고 금리는 올라갑니다. TLT 입장에서는 수요 없이 공급만 쏟아지는 최악의 환경인 거죠. 반면 MBS는 앞서 말했듯 거래 침체로 오히려 공급이 줄고 있습니다. 같은 채권인데 공급 방향이 정반대입니다. 이 부분을 참고하셔서 MBS ETF에도 관심을 가지시면 좋을 것 같습니다. ​ MBB와 VMBS는 안전 최적화, JMBS는 약간의 배당 수익률과 약간의 액티브한 운용 위주라고 보시면 되겠습니다. 언젠가 채권 ETF들이 다시 오른다는 공격적 가정 하에서는 JMBS를, 나는 그런 거 모르겠고 TLT 대체재로 더 푸근한 ETF 굴리고 싶다 하시면 MBB, VMBS를 보시면 됩니다. ​ 언제나 대체투자 수단은 시대의 흐름에 따라 유동적으로 바뀌는 것이니까, 최대한 많은 종류의 수단을 알아두고 있다고 해서 나쁠 것은 없겠죠! ​ 읽어주셔서 감사합니다. ^^