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AI 요약
🔥 핵심 한줄
평균 매매·전세가 하락 통계는 거래 구성 변화 탓일 뿐, 인기 지역·고급 단지는 여전히 오름세와 품귀 지속
🧠 무슨 일이 벌어지고 있나
기관·언론이 ‘서울 평균값’ 하락을 들어 집값·전셋값 안정화를 주장하지만, 고가 단지 거래 비중이 줄고 중저가 거래가 늘면서 평균만 떨어진 것
⚙️ 그래서 뭐가 필요해지나
• 단지·권역별 실거래가·거래량 데이터 플랫폼
• 지역 수요 분석·모니터링 솔루션
💰 누가 돈 버나
• 프롭테크·데이터 분석 업체 (직방, 호갱노노 등)
• 강남·동남권 고급 단지 개발사·시행사 (현대건설, 대림산업 등)
• 실거래 기반 리츠·액티브 부동산 펀드 운용사
📈 돈 흐름
실거래 데이터 수집 → 프롭테크 플랫폼 → 투자자·건설사 → 인기 단지 개발·매매 수익
⏳ 지속성
중기 (1~2년): 통계 오독 방지용 세분화 데이터 수요가 꾸준히 늘어남
💡 투자 인사이트
• 데이터 정확성 경쟁이 심화되니 프롭테크·분석 플랫폼 주목
• ‘강남3구·동남권 상위 단지’ 개발사·관련 리츠 비중 확대
• 단지별 실거래지수 기반 액티브 운용 전략 검토
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📷 이미지 (8장)
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원문
적어도 언론과 기관이라면 데이터를 신중히 다뤄야 한다고 생각한다. 설령 자신들이 지지하는 대통령이나 정당이라고 해도 이들을 쉴드치기 위해 데이터를 이상하게 인용하거나 해석하는 일은 금물이다. 언론과 기관은 많은 이들에게 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 작금의 부동산 상황에 대해서도 마찬가지다. 매매가와 전세가, 월세가 트리플 상승이 진행되고 있다는 현실을 애써 데이터로 외면하려는 움직임들이 있다. 가령 어떤 기관은 진보언론과의 인터뷰에서 서울 평균 매매가가 이재명 정부 출범 이후인 2025년 11월 이후부터 하락하는 추세라고 설명했다. 그리고 2026년 들어서는 2024년초 매매가 수준을 유지하고 있다고 언급했다. 해당 기관은 좀더 구체적으로 2025년 1분기 14.2억으로 최고점을 찍고 이재명 정부가 들어선 해 4분기에 12.2억으로 하락한 이후 2026년 1분기에 11.1억으로 떨어졌다고 설명했다. 그리고 언론들이 이재명 정부 들어 집값이 오른다고 한 것은 부동산 호가에 기반한 가격을 이야기한 것이라고 치부했다. "이재명 정부가 들어선 해"라는 표현에서 알 수 있듯이 이재명 정부가 집값 안정화에 성공한 듯한 뉘앙스가 느껴진다. 과연 그럴까. 놀랍게도 데이터는 사실이다. 위에서 언급한대로 서울 평균 매매가는 2025년 4분기에 12.2억으로 하락하고 2026년 1분기에는 11.1억으로 떨어진 게 맞다. 문제는 이것이 "평균 매매가"라는 점이다. 서울 평균 매매가가 2025년 4분기부터 2026년 1분기에 걸쳐 떨어진 것은 가장 고가 아파트가 밀집한 동남권 거래가 줄어들고 풍선 효과로 중급지와 하급지에 해당되는 지역의 거래가 크게 늘어나면서 "평균 매매가"가 떨어진 것이지, 지역별/단지별로 매매가가 떨어진 것은 아니라는 이야기다. 모 기관의 설명은 보는 이로 하여금 마치 이재명 정부 출범 이후 서울 집값이 떨어지는 추세라고 받아들이기 쉽게 만든다. 그러나 상급지보다 중급지와 하급지 거래가 늘어나면서 "평균 매매가"가 떨어진 것이지, 개별 지역과 단지의 매매가가 떨어졌다고 보기는 어렵다. 나는 분기마다 서울 25개구에서 각각 시가총액이 가장 높은 단지를 2개씩 발췌해서 총 50개 단지의 국평 평균 실거래가 추이를 집계해서 공개해오고 있는데 이에 따르면 2026년 1분기 결과는 다음과 같다. 동남권 8개 단지 : 3개 단지 상승, 4개 단지 하락, 1개 단지 보합 서남권 14개 단지 : 10개 단지 상승, 3개 단지 하락, 1개 단지 보합 도심권 6개 단지 : 4개 단지 상승, 1개 단지 하락, 1개 단지 보합 동북권 16개 단지 : 13개 단지 상승, 2개 단지 하락, 1개 단지 보합 서북권 6개 단지 : 5개 단지 상승, 1개 단지 하락 ------------------------------------------------------------------------- 서울 시총 상위 50개 단지 : 35개 단지 상승, 11개 단지 하락, 4개 단지 보합 2026년 1분기 집값은 오른게 맞는가, 떨어진게 맞는가. 게다가 해당 기관은 언론에서 이야기하는 "전월세 품귀현상"을 두고 "서민 주거 불안은 어제 오늘 일이 아니며 데이터를 통해 볼 때 전월세 매물이 잠겼다거나 폭등한 현상은 관찰되지 않는다"고 언급했다. 다른 기관도 역시 다른 진보언론에 대한 기고문을 통해 언론의 전세대란이 과도한 공포 마케팅이며 실제 서울 아파트의 "평균 전세가"는 2025년 4분기 6.4억으로 정점을 찍고 2026년 1분기 6.2억으로 하락했다고 언급했다. 마치 전세가가 하향안정화된 것처럼 보인다. 그러나 거래량 데이터를 취합해본 결과는 달랐다. 2025년 4분기 서울 전세 거래량 중 강남3구가 차지하는 비중은 25%에 달했다. 그러나 2026년 1분기 서울 전세 거래량 중 강남3구가 차지하는 비중은 22%로 하락했다. 즉, 상급지보다 중급지ㆍ하급지 거래가 늘어나면서 "평균 매매가"가 떨어졌듯이, 마찬가지로 강남3구 거래 비중이 떨어지면서 "평균 전세가"가 떨어진 것이지, 개별 지역/단지의 전세가가 안정화된건 아니라는 이야기다. 마지막으로 실거래가를 기반으로 집계된 한국부동산원 아파트 실거래가격지수 상승률을 매매가와 전세가로 나눠서 소개드린다. 2026년 1분기를 빨간 사각형으로 별도 구분하였다. 과연 2026년 1분기 서울 매매가와 전세가는 안정화된게 맞는지 한번 확인해보시기 바란다.