웃음이 나오시나요?

제가 즐겨보는 부동산 블로거 중에는 숙주나물님이라는 분이 있습니다. 부동산에 대한 해박한 지식을 간결하면서도 시원시원한 문체로 풀어쓰셔서 즐겨보게 됩니다. 그래서 숙주나물님의 글은 꼬박꼬박 챙겨보게 되는데 최근에 올리신 글 하나가 눈에 띄었습니다. ​ 한 유튜브 채널에서 나온 이야기인데 모 부동산 전문가가 이재명 대통령의 SNS 내용을 언급하면서 다주택자가 집을 팔면 임대 공급이 줄어드는 건 맞지만 그만큼 임대 수요도 줄어드니까 주택 시장은 문제없다, 그래서 다주택자가 사라져도 주택 시장에는 영향이 없다는 주장을 했습니다. 그 채널의 사회자는 한술 더떠 이렇게 말합니다. ​ "얘네(보수언론)들은 전제가 이거야. 다주택자가 집을 팔면 그 집을 부수고 나간다고 생각해. 진짜로 (보수언론이 그렇게 이야기하는 게) 맞잖아." ​ 부동산 전문가는 "맞아요 맞아요. 집이 없어진대요"라고 맞짱구를 치고 사회자는 "총량은 똑같잖아. 그 집 안 부수고 나가잖아." 라고 둘이서 어이없는 듯 웃어가며 이야기합니다. ​ 글쎄요. 부동산 시장을 이렇게 아주 기초적인 산수 공식으로 접근하는 게 저는 더 어이없는데요. ​ 다주택자가 집을 팔면 임대 공급이 줄어드는 건 맞지만 그만큼 임대 수요도 줄어드니까 문제없다, 결국 공급과 수요가 1대1로 줄어드는 데 무슨 문제냐니. 세상 그렇게 단순하게 돌아가면 부동산 문제가 왜 생길까요. ​ 우선 그분들께 묻고 싶습니다. 지금은 공급이 충분한 시장인지, 아니면 공급이 부족한 시장인지. ​ 설마 공급이 충분하다고는 말 못하겠죠. 전국의 전세수급지수는 역대 최고점인 2020년 하반기 수준을 향해 치닫고 있습니다. 전세수급지수는 0~200을 범위로 삼고 있는데 100을 넘어가면 공급 부족, 100보다 내려가면 공급 과잉으로 보는데요, 그 전세수급지수가 2023년을 기점으로 빠르게 증가하면서 대부분 지역이 170선에 다다른 상황입니다. (2026년 3월 기준으로 서울 172, 경기 172, 광역시 170, 지방 165) ​ 전세수급지수에서 보듯이 현재는 임대 공급이 수요 대비 매우 부족한 상황이라고 할 수 있습니다. 그래서 가령 임대 매물은 50채, 임대 수요는 75가구라는 예시를 들어볼 수 있습니다. 그런데 이재명 대통령, 그리고 위 채널의 사회자와 부동산 전문가 말대로 무주택자(임대 수요) 중에 25가구가 임대 매물 25채를 매수한다고 치죠. 그러면 임대 매물은 25채, 임대 수요는 50가구가 남게 됩니다. ​ 임대 매물이 50채, 임대 수요가 75가구였을 때, 임대 매물 경쟁률은 1.5대1. 임대 매물이 25채, 임대 수요가 50가구로 줄어들었을 때, 임대 매물 경쟁률은 2대1. ​ 임대 매물과 임대 수요가 각각 25채와 25가구씩, 즉 1대1로 줄었는데 남은 임대 매물 경쟁률은 더 올랐죠. 자연스레 전월세가는 더욱 오르게 됩니다. ​ 게다가 더 심각한 것은 임대 매물의 모수가 줄어들수록 작은 수급 불균형이 임대 시장 참여자들에게 미치는 영향은 더욱 증폭됩니다. 가령 임대 매물 경쟁률이 같은 2대1이어도, ① 임대 매물이 5채에 임대 수요가 10가구인 경우와 ② 임대 매물이 1채에 임대 수요가 2가구인 경우는 엄연한 차이가 있습니다. ①번의 경우 임대 수요 10가구는 A집이 마음에 들지 않으면 B집, C집, D집, E집을 볼 수 있습니다. 그러나 ②번의 경우 유일한 임대 매물을 놓치면 갈 곳이 없어지기 때문에 경쟁은 더욱 치열해질 수밖에 없죠. 같은 2대1 경쟁률이어도 모수가 축소될 경우는 "절박함"에서 큰 차이가 생기기 때문에 전월세가는 후자가 더욱 치솟을 가능성이 높아집니다. 하물며 임대 매물 경쟁률이 오른다면 더더욱 그렇구요. ​ 다주택자가 줄어들어도, 아예 사라져도 주택 시장에 대한 영향은 똑같다구요? 전혀요. ​ 2023년과 2024년의 입주 물량이 과거 10년 연평균 입주 물량을 상회했음에도 임대 시장은 2023년을 기점으로 변화되기 시작했습니다. 왜일까요? ​ 그리고 이제 임대 매물 대란은 절정을 향해가고 있습니다. ​ (전세수급지수 추이) ​ 아직도 웃음이 나오시나요?