역대급으로 치닫는 서울 부동산 버블, 그러나 버블을 지탱하는 두 가지 힘

한국주택금융공사는 3개월마다 주택구입부담지수를 산출하여 발표합니다. 개개인별로 관점의 차이가 있겠습니다만 저는 이 주택구입부담지수와 전세가율을 가지고 해당 지역의 버블 수준을 판단해보고 있는데요, 이번에 2026년 1분기 주택구입부담지수가 업데이트되었기에 이를 반영하여 제 의견을 드려보고자 합니다. ​ 주택구입부담지수란 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수인데요, 참고로 지수 100은 중간소득의 가구가 중간 가격의 주택을 구입할 때 소득의 약 25%가 주택담보대출 원리금 상환에 필요하다는 것을 의미합니다. ​ 주택구입부담지수가 유의미한 지표라고 판단한 이유는 집을 구매하는 데에 필요한 "소득 대비 대출 원리금 상환"이라는 실질적 부담을 수치화했기 때문입니다. (소득 대비 집값을 나타내는 PIR은 주택 구입에 큰 영향을 주는 요소인 "금리"가 배제되어 산출된 지표이기에 PIR보다 주택구입부담지수가 보다 실질적이고 유의미한 지표로 판단됩니다.) ​ 그렇다면 서울 주택구입부담지수는 어떤 추이를 그리고 있을까요? 보다 손쉬운 이해를 위해 주택구입부담지수 그래프를 그리기 보다는 중간소득 가구가 중간가격 주택을 구입할 때 소득의 몇 %가 주택담보대출 원리금 상환에 필요한지 시기별로 환산해서 그래프로 그려봤습니다. 그 결과는 다음과 같습니다. ​ ​ 2026년 1분기 서울 주택구입부담지수는 179.3인데요, 이는 서울의 중간소득 가구가 서울의 중간가격 주택을 구입할 때 소득의 44.8%를 주택담보대출 원리금 상환에 써야 하는 수준 을 의미합니다. 중장기 평균은 소득의 33.2%를 주택담보대출 원리금 상환에 써야 하는 수준인데 2026년 1분기 지수가 중장기 평균 대비 1.35배 수준인데다 전고점(2008년 2분기, 소득의 41.2%를 주담대 원리금 상환에 사용)을 넘어섰기 때문에 서울 부동산은 상당한 버블 구간에 들어갔다 고 볼 수 있습니다. 참고로 현고점은 2022년 3분기로 소득의 무려 53.7%를 대출 원리금 상환에 써야 하는 수준이었으니 2022년에 집값이 버티지 못한건 펀더멘탈적으로 당연한 수순이었다고 볼 수 있습니다. ​ 2026년 1분기 서울 주택구입부담지수가 크게 오른 것은 주택구입부담지수를 구성하는 요소인 ① 서울 아파트 중위 매매가가 2025년 4분기 9억 5,800만원에서 2026년 1분기 9억 9,700만원으로 오른데다(한국부동산원) ② 주택담보대출 금리(가중평균)도 2025년 12월 4.23%에서 2026년 3월 4.34%로 오르면서(한국은행 경제통계시스템) 주택구입부담지수를 끌어올렸기 때문입니다. ​ 2026년 2분기 주택구입부담지수는 1분기보다 더 오를 것으로 예상됩니다. 2026년 5월 기준으로 주택담보대출 금리는 4.32%로 3월 4.34% 대비 소폭 내렸습니다만 서울 아파트 중위 매매가는 10억 2,200만원으로 3월 대비 +2.5% 올랐기 때문입니다. ​ 이제 고민이 시작됩니다. ​ 방금 말씀드린 것처럼 2026년 1분기 서울 주택구입부담지수가 전고점인 2008년 2분기 수준을 상회했고 2분기 지수는 이것보다 오를 것이 예상되면서 버블 구간에 진입했다고 판단되기 때문입니다. 2022년에 공급이 많지 않았음에도 금리 급등으로 3분기에 소득의 53.7%를 주택담보대출 원리금 상환에 써야 하는 수준이 되자 집값이 속절없이 내렸는데, 2026년 2분기에 소득의 45% 이상을 주택담보대출 원리금 상환에 써야 하는 수준이 되면 아무래도 부담스러울 수밖에 없습니다. ​ 그런데 이런 오버슈팅을 가능케 하는 요소로 저는 "공급 부족" 을 든 바 있습니다. 향후 공급 부족이 상당 기간에 걸쳐 예정되어 있는 것은 사실상 모든 시장 참여자들이 알고 있는 내용인데요, 재화의 공급 부족은 해당 재화의 버블을 용인 또는 심화시킵니다. 필수재인 식량은 평년보다 흉년일 때 가치가 더 오를 수밖에 없습니다. 평년에 적용되는 가치 기준이 적용되지 않죠. 또 하나의 필수재인 주택도 마찬가지죠. 공급 부족이 지속되면 부동산의 "버블" 역시 유지 또는 심화될 가능성을 높입니다. 공급 부족으로 생긴 재화의 버블은 공급 증가로 해소되어야 하는데 현시점에서 공급 증가 시점은 요원합니다. ​ 그런데 이런 오버슈팅을 지속 가능케 하는 요소가 또 생겼습니다. 바로 "유동성" 입니다. ​ 삼성전자 반도체부문과 SK하이닉스 임직원들이 받게 될 거대한 성과급은 아직 시작도 안했습니다. 즉, 막대한 성과급을 "아직" 받지 않았습니다. 올해 1월에 받은 성과급은 삼성전자 반도체부문은 연봉의 50%, SK하이닉스는 평균 1.4억에 "불과"했습니다. 언론에서 거론되는 1인당 5억원을 상회하는 성과급은 2027년 1월에 지급됩니다. ​ 물론 삼성전자 반도체부문의 경우 성과급을 자사주 형태로 지급받게 되는데, 3분의 1만 즉시 매도가 가능하고 나머지 3분의 1씩은 각각 1년ㆍ2년간 매각이 제한되는데다 자사주 수령분에 대해 근로소득세를 납부하기 때문에 실질적인 소득 증대 효과는 2028~29년이 될 것으로 예상됩니다. SK하이닉스는 성과급을 현금으로 지급받게 되나 대부분의 임직원들이 세금 부담 경감을 위해 상당 부분을 일시금 수령이 아니라 퇴직연금으로 돌리긴 합니다. ​ 그러나 막대한 돈을 향후 수령하게 될 것이 확실시되면 사람들의 마음은 과감해지죠. 돈을 끌어쓰는 데에 꺼리낌이 없어집니다. 최근 동탄의 급등은 이러한 사람들의 과감해진 심리, 그리고 선취매 움직임이 활성화되었기 때문으로 보입니다. 동탄에 20억 이상 거래가 속출하고 있어서 놀라는 분들이 많으신데 동탄 급등의 파도는 결국 시차를 두고 서울로 밀려갈 수밖에 없습니다. 20억 이상으로 매도하신 분들은 그 매각 자금을 가지고 어떻게 움직일까요. 아마도 상급지 주택 매수로 나설 가능성이 높습니다. 자연스레 동탄발 파도가 예상되는 이유입니다. ​ 그러나 유동성이 어디 이뿐인가요. ​ 올해 1~4월 주식ㆍ채권 매각 대금 중 3조 7,255억원이 주택 매입 자금으로 쓰였는데 이 중 66%에 해당되는 2조 4,396억원이 서울 주택 매입에 쓰였습니다. 강남구(3,707억원), 송파구(3,531억원), 서초구(2,904억원) 비중이 높은 것은 두말할 것도 없구요. 15억 이상 주택 매매에 활용된 주식ㆍ채권 매각 대금 비중은 2021년 4.9% → 2022년 4.5% → 2023년 4.1% → 2024년 4.6% → 2025년 4.7% → 2026년 1월 9.4% → 4월 13.2%로 급증 추세입니다. 이것이 의미하는 바는 남다릅니다. 정부의 돈줄 조이기 규제를 무너뜨리고 있기 때문입니다. ​ 정부는 부동산에서 주식 시장으로의 머니 무브를 강조하지만 글쎄요. 의식주에서 주는 주식의 주(株)가 아니라 거주의 주(住)니까요.