집을 옮기는 순간, '10년의 경력'이 사라진다

회사를 옮기면 근속연수는 다시 0년이 된다. 이전 회사에서 10년을 일했든 20년을 일했든 새 회사 첫날에는 신입이다. 그래서 사람들은 이직을 결정할 때 연봉만 보지 않는다. 지금까지 쌓은 직급과 경력, 퇴직금과 복지까지 함께 계산한다. ​ 2029년부터는 집도 비슷해질 수 있다. 정부 개편안이 그대로 시행되면 1주택자가 양도소득세 장기보유특별공제를 최대로 받기 위해서는 해당 주택에 10년을 실제로 거주해야 한다. 단순히 오랫동안 보유했다는 사실만으로는 충분하지 않다. ​ 더 중요한 점이 있다. 그 집에서 누군가 10년을 살았더라도, 그 시간은 집을 산 사람에게 넘어가지 않는다. 새 주인은 집을 사는 순간부터 다시 0년차가 된다. ​ 이번 개편은 단순히 세율을 몇 퍼센트 조정한 정책이 아니다. 집에 적용되던 세제 혜택을 사람의 거주 이력에 적용하는 정책에 가깝다. ​ 등기부가 아니라 주민등록을 보기 시작했다 기존의 부동산 세제는 대체로 자산을 기준으로 움직였다. 얼마에 샀는지, 몇 년 동안 보유했는지, 얼마에 팔았는지를 계산했다. 이런 정보는 등기부와 계약서에 남는다. 소유자가 바뀌어도 집의 거래 이력은 사라지지 않는다. ​ 하지만 거주 기간은 다르다. 어디에 살았는지는 집의 기록이 아니라 사람의 주민등록 기록에 남는다. ​ 집을 팔면 그동안 쌓은 거주 기간도 함께 사라진다. 예를 들어 한 집을 10년 보유하면서 2년은 직접 살고 8년은 임대했다고 가정해보자. ​ 현행 방식에서는 보유 기간과 거주 기간을 함께 인정받아 상당한 공제를 받을 수 있다. 그러나 개편안에서는 실제 거주 2년만 계산 대상이 된다. 집도 그대로이고, 보유 기간도 그대로다. ​ 달라진 것은 단 하나다. 무엇을 시간으로 인정하느냐다. 10년 동안 실제로 거주한 1주택자의 세 부담이 줄어드는 것은 정책적으로 설명할 수 있다. 투기 목적이 아니라 생활 목적으로 보유한 주택을 우대하겠다는 논리다. ​ 문제는 정책이 겨냥한 사람에게만 영향을 주느냐는 것이다. 세법은 집주인에게 적용되지만, 그 결과는 세입자와 신규 매수자에게도 전달된다. ​ 2027년과 2028년, 매물을 먼저 끌어낸다 같은 개편안에는 다주택자 양도세 중과를 2027년과 2028년에 한시적으로 완화하는 내용도 담겨 있다. 정책이 보내는 신호는 분명하다. 지금 팔면 세 부담을 줄여주겠다. 한시적 완화 기간 동안 다주택자의 매물을 시장에 유도하려는 것이다. 세율을 낮춰서라도 거래를 늘리고, 시장에 주택을 공급하겠다는 의도다. ​ 하지만 2029년이 되면 신호가 달라진다. 이후에는 장기보유보다 장기거주가 더 중요해진다. 집을 계속 임대할수록 세제상 유리한 시간이 쌓이지 않는다. 집을 팔거나 직접 들어가 살아야 혜택을 확보할 수 있다. ​ 2027년과 2028년에는 다주택자에게 매도를 유도하고, 2029년부터는 1주택자에게 거주를 유도한다. 각각의 정책만 보면 논리가 있다. 그러나 두 정책이 동시에 작동하면 임대시장의 매물은 급감할 가능성이 있다. 그 영향을 가장 먼저 받는 사람은 집을 파는 사람이 아니라, 그 집에 빌려 살고 있는 사람이다. 세를 놓는 기간은 '경력'에서 제외된다. 한국의 전월세 주택은 대형 임대회사가 공급하는 경우보다 개인이 보유한 주택을 임대하는 경우가 훨씬 많다. ​ 어떤 사람은 직장 때문에 다른 지역에 살면서 자기 집을 세놓는다. 자녀 교육 때문에 잠시 이동하기도 한다. 부모를 돌보기 위해 집을 비우는 경우도 있다. ​ 기존에는 집을 계속 보유하고 있다는 사실 자체가 일정 부분 인정됐다. 하지만 앞으로는 세를 놓은 기간이 장기공제 계산에서 빠질 수 있다. ​ 집주인 입장에서는 선택지가 단순해진다. 계속 임대할 것인가, 아니면 직접 들어가 살 것인가. ​ 계약 만료를 앞두고 집주인이 세입자에게 “이번에는 우리가 들어가 살겠다”고 말하는 경우가 늘어날 수 있다. 집주인은 자신이 임대 공급을 줄이고 있다고 생각하지 않을 것이다. 세금 요건을 채우는 합리적인 선택을 했다고 생각할 가능성이 크다. 정책은 대개 이런 방식으로 작동한다. ​ 누군가에게 강제로 집을 비우라고 명령하지 않는다. 다만 집을 비워두거나 임대할 때의 비용을 높여 행동을 바꾼다. ​ 문제는 공급 환경이다. 서울 아파트 입주 물량이 감소하는 시기와 실거주 유인이 강화되는 시기가 겹칠 경우, 전세 공급은 더 빠르게 줄어들 수 있다. ​ ​ 가장 큰 충격은 다음 계약 만기에 나타날 수 있다 물론 개편안이 발표된 형태 그대로 시행된다는 보장은 없다. 부동산 세제는 국회 논의와 시장 상황에 따라 여러 차례 수정돼왔다. 시행 시점이 미뤄지거나 예외 규정이 늘어날 가능성도 있다. ​ 그러나 정책은 법이 시행된 뒤에만 영향을 주는 것이 아니다. 집주인은 계약을 갱신할지, 집을 팔지, 직접 들어가 살지를 몇 년 전부터 계산한다. 세입자는 다음 계약 만기에 어디로 이동할지를 미리 고민한다. ​ 법안은 국회에서 확정되지 않았더라도 행동은 먼저 바뀔 수 있다. 세입자, 청년, 신규 매수자는 서로 다른 사람이 아니다. ​ 한 사람이 처음에는 월세로 살고, 이후 전세로 이동하고, 마지막에는 집을 산다. 이번 개편은 그 이동 경로의 각 구간에 서로 다른 문턱을 추가한다. ​ 월세 단계에서는 임대료 부담이 커질 수 있다. 전세 단계에서는 공급이 줄어들 수 있다. 매수 이후의 단계에서는 10년의 거주 기간을 다시 쌓아야 한다. ​ 그래서 이번 정책의 가장 큰 영향은 30억원짜리 집을 가진 사람에게만 나타나지 않을 수 있다. 아직 집이 없는 사람의 다음 계약 만기에서 먼저 드러날 가능성이 있다. #부동산세제개편안 #장기보유특별공제 #실거주요건 #양도소득세 #다주택자중과 #전세난 #임대차시장 #청년월세세액공제 #무주택자 #부동산정책