정권은 유한하고 자산은 무한하다

​ 지난주 뉴욕에서 7만5천원짜리 축구 유니폼 하나가 며칠 만에 150만원에 팔렸다. ​ 뉴욕시장 조란 맘다니가 월드컵을 맞아 "누구도 가격 때문에 유니폼을 못 사서는 안 된다"며 단돈 50달러에, 그것도 정품 값의 3분의 1로 내놓은 한정판이, 이베이에서 스무 배 프리미엄이 붙어 거래된 것이다. 헤드라인은 한결같았다. 싸게 팔려다 난리가 났다, 선의가 부작용을 불렀다. 7만원짜리 옷이 150만원에?…싸게 팔려다 '난리' 난 이유 7만원짜리 옷이 150만원에?…싸게 팔려다 '난리' 난 이유 , 스포츠 물가 낮추겠다더니 맘다니 '뉴욕 유니폼' 20배 가격에 리셀 www.hankyung.com ​ 이 기사를 보고 나는 곧장 한국 부동산을 떠올렸다. 싸게 공급하겠다는 선의(분양가 상한제 등), 그래서 줄어든 공급, 그 결과 폭등하는 분양권 프리미엄. 구조가 똑같아 보였다. 그런데 며칠 들여다보고 나서 인정할 수밖에 없었다. 나는 완전히 잘못 짚었다. 둘은 닮은 게 아니라 정반대였다. ​ 유니폼은 신호였다. 그런데 그 뒤에 실질이 깔려 있었다 먼저 유니폼부터. 맘다니가 1,500벌만 찍은 건 예산이 부족해서가 아니다. 1,500벌은 뉴욕 인구의 0.02%도 안 된다. "가격 때문에 못 사는 사람을 없애겠다"면서, 가격이 아니라 추첨운과 줄서기 체력 때문에 99.98%가 못 사는 구조를 만든 것이다. ​ 이건 접근성 정책이 아니다. 슈프림이 일부러 적게 찍어 리셀을 유발하고, 그 리셀 폭등으로 브랜드 가치를 증명하는 것과 같은 메커니즘 이다. ​ 줄, 매진, 스무 배 프리미엄은 정책 실패의 징후가 아니라 브랜드가 작동한다는 영수증이다. ​ 유니폼이 실어 나른 건 천 쪼가리가 아니라 "나는 서민 편이다" 라는 신호였다. ​ 여기까지는 사실 누구나 볼 수 있다. 진짜는 그다음이다. 맘다니는 유니폼이라는 신호만 판 게 아니었다. 그 뒤에 진짜로 작동하는 실질을 깔아뒀다. ​ FIFA가 결승 티켓값을 최고 수천만 원까지 끌어올리는 동안, 그는 FIFA와 협상해 뉴욕 시민용 50달러 티켓 1,000장과 경기장까지 가는 무료 교통편을 확보했다. 주정부는 600만 달러를 들여 센트럴파크에서 5만 명이 공짜로 경기를 보는 행사를 열었고, 다섯 개 자치구 전역에 팬 행사를 깔았다. 뉴욕 페리 역사상 가장 촘촘한 운항 일정도 함께 풀렸다. ​ 핵심은 이거다. 유니폼을 못 산 뉴욕 시민도 오늘 당장 50달러 티켓을 사고, 내일 공짜로 결승을 보고, 싼 페리를 탄다. 신호와 실질이 같은 시점에 도착했다. 맘다니가 "서민 편"이라고 외친 바로 그 주에, 서민의 삶이 실제로 조금 싸졌다. ​ 정치에서 신호와 실질은 서로 다른 속도로 도착한다 정치에서 신호와 실질을 이렇게 정의해보자. 신호 는 "내가 누구 편인지 알리는 행위"다. 발표하는 순간 소비된다. 실질 은 "사람들의 삶을 실제로 바꾸는 결과" 다. 효과가 나타나기까지 시차가 있다. 좋은 정치는 이 둘이 붙어 있고, 나쁜 정치는 이 둘이 멀리 떨어져 있다. ​ 한국 부동산 정책은 이 둘이 극단적으로 벌어진 경우다. 분양가 상한제가 발표되는 순간 즉시 생산되는 건 싼 아파트가 아니라 "정부가 투기 세력과 싸우고 있다" 는 신호다. 이 신호는 발표 당일 지지율로 환산된다. 그런데 실질은 어떤가. 정말로 집값을 잡으려면 공급이 늘어야 하는데, 인허가에서 입주까지는 최소 4년에서 7년이 걸린다. 게다가 가격을 누르는 규제는 공급을 늘리기는커녕 줄인다. 건설사가 "지어봤자 규제에 막혀 못 판다"며 착공을 미루기 때문이다. 신호는 오늘 도착하고, 실질은 몇 년 뒤에, 그것도 반대 방향으로 도착한다. ​ 보상은 즉시 들어오고, 청구서는 다음 정권에 날아간다 여기서 제목으로 돌아오자. 정권은 유한하고 자산은 무한 하다. ​ 정권의 시계는 5년이다. 부동산 사이클의 시계는 7년에서 10년이다. 이 두 시계의 길이가 다르다는 것, 그것이 거의 모든 것을 설명한다. 신호의 보상은 즉각적이다. 규제를 발표하면 그 주에 "강한 정부" 이미지와 지지율이 들어온다. 반면 실질의 처벌은 지연된다. 공급이 막혀 집값이 폭등하는 청구서는 몇 년 뒤에, 대개 다음 정권의 임기에 날아든다. ​ 그러니 임기 5년짜리 정치인에게 가장 합리적인 선택은 무엇인가. 임기 안에 들어오는 신호의 보상만 챙기고, 임기 밖으로 넘어가는 실질의 청구서는 후임에게 떠넘기는 것이다. 이건 무능이 아니다. 자기 시계 안에서 보면 완벽하게 영리한 전략이다. ​ 정부는 실패하는 게 아니라, 우리가 보는 게임과 다른 게임에서 이기고 있다. 주거 게임에서는 매번 지지만, 신호 게임에서는 매번 이긴다. 반복은 무능의 증거가 아니라 성공의 증거다 이 해석이 맞는지 검증하는 가장 강력한 증거는, 역설적이게도 한국 정치의 가장 답답한 장면에 있다. 바로 반복이다. ​ 노무현 정부는 종부세와 양도세로 다주택자를 옥죘고, 서울 집값은 올랐다. 문재인 정부는 5년간 28번 대책을 쏟아내며 역대 최강 규제를 폈고, 집값은 더 올랐다. ​ 반대로 규제를 풀었던 이명박 정부에서는 오히려 내렸다. 그리고 과거 박근혜/윤석열 정부도 같은 메뉴를 다시 꺼냈다. 나는 전에 이걸 "복사+붙여넣기"라고 불렀다. ​ 그런데 규제가 순수한 무능과 오판이라면, 세 정부가 같은 실패를 반복할 리가 없다. ​ 코브라를 잡으라고 포상금을 줬더니 사람들이 코브라를 양식하더라는 걸 알게 된 정부는, 정상이라면 포상금 제도를 폐지한다. 학습이 일어나야 한다. 그런데 학습이 일어나지 않는다. 같은 정책이 정권을 갈아타며 돌아온다. ​ 반복이야말로 이게 무능이 아니라는 증거다. 세 정부 모두 신호의 보상은 확실히 챙겼고, 실질의 청구서는 다음 정권에 넘기는 데 성공했다. 학습할 이유가 없다. 자기 임기 안에서는 한 번도 진 적이 없으니까. 실패를 반복하는 게 아니라 성공을 반복하고 있는 것이다. ​ 다만 그 성공이 우리가 기대한 게임의 성공이 아닐 뿐이다. ​ 이 한 줄이 내 부동산 글들 사이에 걸려 있던 긴장을 푼다. 한쪽엔 "정부를 이기는 시장은 없다"가 있고, 다른 쪽엔 "그런데 정부는 왜 같은 짓을 반복하나"가 있었다. 정부가 매번 진다면 왜 반복하겠는가. 답은 간단하다. 정부는 주거 게임을 하는 게 아니라 신호 게임을 하고 있고, 신호 게임에서는 한 번도 진 적이 없다. 맘다니와 한국 정부를 가른 건 양심이 아니라 속도다 그렇다면 맘다니와 한국 정부를 가른 건 정치인의 양심일까. 나는 아니라고 본다. 둘을 가른 건 실질이 도착하는 속도 다. 맘다니가 다룬 문제인 티켓값, 관람, 교통은 실질이 빠르게 도착할 수 있는 영역이다. ​ 50달러 티켓은 오늘 손에 쥐어지고, 무료 관람은 내일 열린다. 실질이 신호만큼 빨리 오니, 신호와 실질을 붙여둘 수 있다. ​ 반면 주택 공급은 본질적으로 느리다. 아무리 의지가 강해도 실질은 몇 년 뒤에야 온다. 그래서 주거 영역에서는 정치인이 아무리 선해도 신호가 항상 먼저 도착하고, 신호만 챙기려는 중력이 늘 작동한다. ​ SNS 시대에 신호의 보상은 점점 빨라지고 점점 커진다. 줄 선 사진, 매진 기사, 리셀 프리미엄은 실시간으로 측정되고 공유된다. ​ 반면 실질은 여전히 느리고, 측정하기 어렵고, 대개 다음 사람의 몫이다. ​ 측정 가능한 화제가 측정 어려운 결과를 밀어내는 속도가 빨라질수록, 정치인의 KPI는 "문제를 푸는 것"에서 "한정판을 파는 것"으로 옮겨간다. 그래서 진짜 질문은 집값이 언제 잡히느냐가 아니다. 우리가 언제까지 신호를 실질로 착각해줄 것이냐다. 그 착각이 깨지는 날, 정권의 시계와 자산의 시계 중 어느 쪽이 먼저 멈추는지가 보일 것이다. #부동산정책 #분양가상한제 #양도세중과 #맘다니 #월드컵 #신호와실질 #정치경제 #정권은유한하고자산은무한하다 #모소밤부